拆迁中经营性用房承租人合法权益的保护

　　商业主体（承租人）租赁房屋进行经营，可能会面临所租赁房屋被征收拆迁的情况。租赁房屋征收过程中承租人的合法权益如何获得保护？具体路径是什么？本文对此进行探讨。

　　法律规定

　　2001年11月1日起实施的《城市房屋拆迁管理条例》（已废止）第十三条规定：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。根据该规定，房屋承租人在面临房屋拆迁时其合法权利能够得到保护；而2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“补偿条例”）并未涉及经营性用房承租人在房屋征收过程中的权利保护问题，根据《补偿条例》第一条“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”，因《补偿条例》保护的权利主体是房屋所有权人，房屋拆迁过程中征收方往往以承租人并非是房屋所有权人为由，拒绝与承租人签订有关补偿协议，如承租人向出租人主张拆迁补偿权利，出租人往往也会予以拒绝，从而使承租人的补偿权利受到侵害。那么，此种情况下承租人的权利如何获得保护？

　　房屋承租人享有的权利

　　根据《补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”。据此，被征收房屋本身价值的补偿应当给予房屋所有权人，因房屋所有权人已经通过出租房屋的方式从承租人处获取了租金利益，由此因房屋征收而导致停产停业损失的补偿，与房屋出租人无关，承租人可以享有机器设备等搬迁、临时安置、停产停业损失补偿等权益，甚至包括装饰装修费用。

　　房屋承租人权利保护

　　有观点认为，根据《补偿条例》规定，房屋征收部门应与房屋所有权人签订有关补偿协议，在签约期内不能达成协议的，由房屋征收部门报请市、县人民政府作出补偿决定，因此房屋征收部门只对房屋所有权人予以补偿，因房屋承租人并非房屋所有权人，房屋征收部门不对承租人进行补偿，由此承租人不服补偿决定而提起行政诉讼时，承租人不具有原告主体资格。

　　根据上述观点，在房屋征收过程中承租人的权利无法通过行政诉讼的途径进行保护。笔者认为，上述观点值得商榷，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，房屋征收涉及房屋承租人的切身利益，房屋承租人当然是房屋征收的利害关系人，在其有关补偿权利受到侵害时，其应当具备原告的诉讼主体资格，因此原告是否具有行政诉讼的主体资格，其法律依据是行政诉讼法及其司法解释而非《补偿条例》，在最高人民法院作出的（2018）最高法行再150号裁定书中也支持了这一观点，最高人民法院裁定认为“拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害，也有可能对合法经营的承租人权益造成损害，政府在实施拆除房屋行为时，对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务”。

　　房屋承租人在主张拆迁补偿权利时其是否有权向房屋出租人（被拆迁人）主张权利呢？笔者认为，房屋承租人在房屋拆迁补偿权利受到侵害时其仍有权通过民事诉讼的方式向出租人主张权利，但承租人向出租人主张权利时需具备一个前提条件，这个前提条件是房屋征收人已经与出租人签订了拆迁补偿协议且拆迁人已经向出租人支付了经营性房屋拆迁补偿损失，否则如拆迁人与出租人未签订有关补偿协议或拆迁人并没有向出租人支付有关停产停业等损失，则承租人无权向出租人主张有关房屋拆迁经营性补偿利益。承租人向出租人主张拆迁补偿利益的法律依据是，出租人已经从承租人处获得了租金收益，由此房屋拆迁获得的经营性补偿与其无关，如拆迁人对出租人进行补偿，则出租人再获得此种补偿利益，属于不当得利。山东省青岛市中级人民法院作出的（2017）鲁02民终576号民事判决书支持了承租人向出租人主张经营性补偿权利的请求。但是，如承租人与出租人之间的房屋租赁已经到期，因承租人此时已经不享有房屋的租赁利益，此种情况下承租人一般不会获得经营性拆迁补偿利益。

　　承租人合法权益保护的律师建议

　　为避免房屋拆迁补偿权益争议的发生，承租人应该在与出租人签订房屋租赁合同时，就租赁房屋可能涉及的拆迁补偿问题进行详细明确约定；如承租人可能面临房屋拆迁利益受到侵害，承租人应当尽量收集和保全证据，如装修费用发票、纳税证明、经营设备及有关财产价值的票据，以利日后作为证据使用。当然，在房屋征收拆迁过程中，房屋征收部门会制定有关补偿政策，对经营性房屋拆迁补偿制定补偿标准，拆迁人按照制定的政策标准支付有关补偿费用;再就是，承租人应当时刻关注房屋拆迁动态,在有关拆迁补偿的公告发布后尽量与征收方或出租人就补偿事宜进行协商，以便针对协商结果采取相应的措施，维护自己的合法权益。

　　《补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》对经营性房屋承租人拆迁补偿权利保护采取了不同的态度，这种态度的微妙变化造成实践混乱，在《补偿条例》对承租人权利保护缺失的情况下，为维护承租人的合法权利，实务者不得搜肠刮肚寻求承租人权利保护的路径，如果《补偿条例》也如同《城市房屋拆迁管理条例》一样，对承租人直接采取保护态度，实践也不会如此混乱，法院裁判的依据也会直接、简洁、统一。当然，制法者为何对相同情况采取前后不一的态度，笔者不得而知，但从法益须要保护的角度分析，承租人的合法权益应当得到保护。